Ochrona praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego budowanego przez dewelopera- porady prawne

W dzisiejszym artykule przedstawimy Państwu narzędzia ochrony praw klientów przed nieuczciwymi deweloperami. Autor artykułu w swojej praktyce zajmuje się dochodzeniem praw na rzecz klientów, wobec których deweloper budujący mieszkanie lub dom postępuje nieuczciwie.

Ochrona praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego budowanego przez dewelopera

Jak do tej pory, brak było przepisów, które skutecznie chroniłyby czas i pieniądze nabywców mieszkań przed niedozwolonymi i nieuczciwymi praktykami niektórych deweloperów. Klient takiego dewelopera, który np. popadł w problemy finansowe, miał niewielkie szanse na odzyskanie pieniędzy lub na dokończenie budowy lokalu.

W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie długo oczekiwana ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Ustawa określa m.in. środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, a także zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Na mocy tej ustawy, klienci dewelopera będą wpłacać pieniądze na tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Oznacza to w praktyce, że deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca. Jeżeli chodzi o środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, to bank wypłaca je deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto, bank jest uprawniony do kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez jedną ze stron, bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Do obowiązków dewelopera należy także zapewnienie nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:
1) ogłoszenia upadłości dewelopera, albo
2) odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.

Trzeba także powiedzieć, jakie są obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zawiera on m.in. informacje identyfikujące dewelopera, jego doświadczenie, przykłady ukończonych przedsięwzięć budowlanych, informacje dotyczące zamierzonego przedsięwzięcia tj. dotyczące gruntu, budynku, pozwolenia na budowę, sposób pomiaru powierzchni lokalu/domu oraz warunki odstąpienia od umowy. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej nieodpłatnie prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Trzeba pamiętać, że prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną cześć umowy z deweloperem.

Deweloper jest obowiązany także przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper ma także obowiązek zapewnić jej możliwość zapoznania się w swojej siedzibie z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego wpisu do odpowiedniego rejestru przedsiębiorców, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a także z projektem architektoniczno-budowlanym.

W art. 22 ustawy określone są szczegółowe składniki umowy deweloperskiej, która powinna m.in. zawierać określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy, cenę, informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być budowa, w tym informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach, określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności, wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera. Umowa powinna zawierać także informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, pozwolenia na budowę, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy, określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy, wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Warto dodać, ze umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Przeniesienie na klienta prawa własności lokalu/domu, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. W tym czasie sporządza się także protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć klientowi oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jeżeli chodzi o odstąpienie klienta od umowy deweloperskiej, to ma on prawo to zrobić:
1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wymaganych ustawą elementów,
2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,
3) jeżeli deweloper nie doręczył klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
5) jeżeli prospekt informacyjny, nie zawiera wymaganych ustawą informacji.
W powyższych przypadkach klient ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Klient może także odstąpić od umowy w przypadku nieprzeniesienia na niego prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Trzeba pamiętać, że przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej klient musi najpierw wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności. Dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Z kolei deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Podczas podpisywania umowy proszę także pamiętać, że w umowie nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że Państwu wolno odstąpić od umowy deweloperskiej jedynie za zapłatą oznaczonej sumy. W przypadku skorzystania przez klienta z prawa odstąpienia, umowa uważana jest za niezawartą, a klient nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011, Nr 232, poz. 1377).


dr Bogusław Sowa
członek Izby Adwokackiej w Rzeszowie
Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć.

CIEKAWOSTKI

44 ofiar śmiertelnych, 700 spacyfikowanych wsi i miliony chłopów walczących o demokrację i godność. 80 lat temu wybuchł największy polityczny zryw w Polsce w okresie międzywojennym – Wielki Strajk Chłopski.

POLECANE STRONY

stat4u