Brak dojazdu do własnej posesji- porady prawne

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy z różnych przyczyn, właściciel gruntu (działki) nie może do niego dojechać lub też dojść. Najczęściej zdarza się tak, że sąsiad „milczącą zgodą” pozwala na przejazd po jego działce lub drodze prywatnej. Niejednokrotne animozje sąsiedzkie uniemożliwiają jednak swobodny dojazd do własnej działki, chociażby poprzez skuteczne zagrodzenie dojazdu do domu przez sąsiada. Rozwiązanie powyższego problemu może stanowić ustanowienie tzw. „służebności gruntowej (drogowej)”.

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, tzw. „droga konieczna”. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W myśl 285 kodeksu cywilnego, służebność gruntowa (drogowa) polega na nieograniczonym prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość sąsiada. W tym wypadku, osobą uprawnioną do przejazdu i przechodu będzie każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej, tj. tej, na rzecz której ustanowiono służebność. Należy zauważyć, że służebność może zostać ustanowiona, gdy samodzielne korzystanie z własnej nieruchomości jest niemożliwe lub utrudnione.

Istnieje kilka sposobów na ustanowienie służebności gruntowej (drogowej) – drogi koniecznej. Najprostszym z nich jest zawarcie pisemnej umowy z właścicielem nieruchomości, po której ubiegamy się o przejazd. W razie braku zgody na zawarcie umowy, można wystąpić w wnioskiem do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości o ustanowienie służebności, bądź z wnioskiem o zasiedzenie takiej służebności, jeżeli przez określony okres czasu (20 lat – przy dobrej wierze, 30 lat – przy zasiedzeniu w złej wierze) przejeżdżaliśmy przez dany pas gruntu. Zgodnie z art. 289 kodeksu cywilnego, w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że właściciel nieruchomości, na rzecz której ustanowiono służebność, będzie musiał partycypować w kosztach naprawy drogi, wysypania żwiru itp. O ile samo ustanowienie „drogi koniecznej” jest bezterminowe, to nie oznacza, że zmiana lub zniesienie służebności jest niemożliwe. Zgodnie z art. 291 i nast. kodeksu cywilnego, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Ponadto, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Z kolei, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Takim przykładem będzie wybudowanie drogi publicznej wzdłuż nieruchomości, która uprzednio nie posiadała dostępu do żadnej drogi.

Należy mieć także na uwadze, że zgodnie z art. 293 kodeksu cywilnego, służebność wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Oznacza to, że zaniechanie używania ustanowionej drogi koniecznej, np. poprzez dojazd do działki inną drogą, stanowi podstawę do zniesienia tej służebności.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

dr Bogusław Sowa
członek Izby Adwokackiej w Rzeszowie
Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć.

CIEKAWOSTKI

21 stycznia minęła 143. rocznica urodzin Wincentego Witosa, wybitnego przywódcy ruchu ludowego i wielkiego obrońcy demokracji. Witos był jednym z najwybitniejszych polskich polityków, trzykrotnie obejmował tekę premiera II Rzeczypospolitej.

POLECANE STRONY

stat4u